Sedan den 1 juli gäller nya regler för den som vill hyra ut sin bostadsrätt i andra hand. En helt ny privatuthyrningslag har införts, och tidigare uthyrningsperioder ska inte längre väga lika tungt när en ny ansökan om tillstånd prövas. Men reformen var omstridd: både HSB och Bostadsrätterna avstyrkte förslaget i remissbehandlingen.
Det här har riksdagen beslutat
Riksdagen sa den 20 maj ja till regeringens proposition En mer flexibel hyresmarknad. Beslutet innebär dels en ny privatuthyrningslag, dels ändringar i bostadsrättslagen som ger bostadsrättshavare utökade möjligheter att hyra ut i andra hand under längre tid. Ändringarna trädde i kraft den 1 juli 2026, enligt Sveriges Domstolar.
Den nya privatuthyrningslagen ersätter den tidigare lagen om uthyrning av egen bostad och samlar reglerna för privatpersoner som hyr ut ägda bostäder, till exempel bostadsrätter. Lagen gäller fysiska personer och dödsbon, men inte den som regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter. Hyressättningen ändras också: en hyresgäst kan vända sig till hyresnämnden om hyran är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut vid liknande privatuthyrningar, enligt Sveriges Domstolar.
Regeringens motiv är att bostadsbeståndet ska användas bättre. I pressmeddelandet från januari framhöll bostadsminister Andreas Carlson (KD) att enklare regler och utökade uthyrningsmöjligheter ska ge fler tillgängliga bostäder på en marknad där efterfrågan är stor. Boendenytt har tidigare rapporterat om att Boverket samtidigt varnar för att reformen kan göra boendet dyrare.
Tidigare uthyrningar väger lättare
Den största nyheten för bostadsrättshavare gäller den som redan har hyrt ut och vill göra det igen. Vid prövningen av ett nytt tillstånd ska tidigare andrahandsuthyrningar numera beaktas bara om de har skett i betydande omfattning, enligt Sveriges Domstolar. Tidigare kunde upprepade uthyrningsperioder tala emot ett nytt tillstånd, även när bostadsrättshavaren hade godtagbara skäl.
Var gränsen för betydande omfattning går blir en fråga för rättstillämpningen. Bostadsrätterna skriver i sin genomgång av reglerna att något eller några års uthyrning inte anses vara en lång tid, medan en uthyrningstid om fem år bör kunna ses som betydande.
Giltiga skäl krävs fortfarande
De nya reglerna innebär inte fri uthyrningsrätt. Den som vill hyra ut sin bostadsrätt i andra hand behöver fortfarande föreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd, och det krävs fortfarande skäl för uthyrningen. Enligt Bostadsrätternas genomgång handlar det bland annat om arbete eller studier på annan ort, provboende med en partner, uthyrning till en närstående eller att bostaden är svår att sälja. Säger föreningen nej kan bostadsrättshavaren få frågan prövad av hyresnämnden.
Tydligare gräns mot inneboende
Lagändringarna förtydligar också var gränsen går mellan att ha en inneboende, vilket inte kräver tillstånd, och att hyra ut i andra hand, vilket kräver tillstånd. Avgörande är om hyresgästen använder lägenheten självständigt. Om bostadsrättshavaren inte bor permanent i lägenheten eller använder den som bostad i beaktansvärd utsträckning räknas upplåtelsen som en tillståndspliktig andrahandsuthyrning. Som riktmärke anges i lagstiftningsarbetet att ägaren själv bör bo i lägenheten 80 till 100 dagar om året, eller 2 till 3 dagar i veckan, återger Bostadsrätterna.
Just den delen välkomnas av HSB, som i sitt remissvar pekar på att en påstådd inneboendesituation är det vanligaste kryphålet vid olovlig andrahandsuthyrning och att det ofta är svårt för föreningar att bevisa motsatsen.
”Riskerar att leda till spekulation”: kritiken från bostadsrättsorganisationerna
Under remissbehandlingen mötte förslaget hårt motstånd från bostadsrättsorganisationerna. HSB Riksförbund avstyrkte de utökade uthyrningsmöjligheterna i sitt remissvar och varnade för att bostadsrätter kan komma att köpas för att hyras ut i vinstsyfte, vilket enligt organisationen leder till en bostadsmarknad med ökade inslag av spekulation. HSB skrev också att det kan bli svårare för styrelsen att veta vilka som bor i huset när fler lägenheter hyrs ut, att medlemmar kan uppfatta det som otryggt och att engagemanget i den gemensamma förvaltningen riskerar att minska. Organisationen pekade dessutom på en ökad risk för att lägenheter används för brottslighet, hyrs ut olovligt i tredje hand eller folkbokförs felaktigt. Enligt en undersökning som Verian gjort på HSB:s uppdrag har 45 procent av dem med erfarenhet av styrelsearbete i en bostadsrättsförening upplevt problem kopplade till andrahandsuthyrning redan med dagens regler.
Även Bostadsrätterna avstyrkte förslaget, med motiveringen att reglerna redan i dag är tillräckligt generösa. Organisationen ser en risk för att fler uthyrda lägenheter gör det svårare att få medlemmar att sitta i styrelsen och bidra till föreningsarbetet, och att det kan skapa större otrygghet när de boende inte vet vilka som bor i huset. Att privatuthyrningslagen tillåter uthyrning av mer än en bostad riskerar enligt Bostadsrätterna att leda till spekulation. Kritiken delades av flera tunga remissinstanser: bland andra Riksbyggen avstyrkte förslaget, rapporterar Fastighetstidningen i en genomgång av remissvaren.
Regeringen och riksdagsmajoriteten gjorde en annan avvägning och menar att reformen gör hyresmarknaden mer flexibel och att fler bostäder kommer till användning. Förslagen antogs av riksdagen i maj, om än med reservationer från flera oppositionspartier.
Det här betyder reglerna för dig
För bostadsrättshavare är gången densamma som tidigare: ansök alltid om samtycke hos föreningen innan du hyr ut, och vänd dig till hyresnämnden om föreningen säger nej. Skillnaden är att den som har godtagbara skäl inte lika lätt kan nekas för att lägenheten redan har varit uthyrd en tid.
För den som hyr i andra hand kan det nya regelverket betyda fler lägenheter att välja på, men bostadsrättsorganisationernas farhågor om en mer kommersiell andrahandsmarknad är värda att känna till. Håll som alltid koll på kontraktet och depositionen. Boendenytt har tidigare berättat om en hyresgäst som fick vänta tio månader på att få tillbaka en deposition på 84 000 kronor.
Läs mer hos Sveriges Domstolar, Bostadsrätterna, HSB Riksförbund, Regeringen
Senast faktagranskad: 18 juli 2026